El negocio de los alquileres turísticos, sus regulaciones y las consecuencias de las prácticas ilegales.
Se considera alquiler turístico no tradicional a propiedades como casas, apartamentos o villas, que se alquilan a turistas por períodos entre 24 horas y un año. Estos alquileres son regulados por el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) bajo la Ley N.º 9742 (Ley de Regulación de Hospedaje No Tradicional a través de Plataformas Digitales). Los proveedores de estos servicios deben registrarse ante el ICT y la Dirección General de Tributación para asegurar el pago de impuestos y la seguridad de los usuarios.
Además de registrarse ante el ICT, los y las anfitrionas deben contar con un permiso municipal o patente y estar registrados en Hacienda y pagar los impuestos correspondientes.
Al buscar en Airbnb la cantidad de alquileres en el distrito de Cóbano, nos aparece un número general indicando más de 1,000 por lo que es difícil saber exactamente cuántos son estos.
Santa Teresa Hoy se puso en contacto con la Cámara de Turismo y Comercio de la Zona Azul (CATUCZA) para saber si disponen de registros más exactos y nos indicaron que en el distrito de Cóbano hay 1,335 alquileres vacacionales no tradicionales considerando las plataformas Airbnb y Vrbo.
Hablamos con el Departamento de Patentes de la Municipalidad y nos informaron de que tan solo 114 alquileres vacacionales no tradicionales cuentan con una patente de funcionamiento en el distrito de Cóbano, el 8% de todos los existentes. Aunque no se conoce el monto exacto que se está dejando de percibir por esta falta de regularización, “dentro del mismo sector económico, existen licencias comerciales que generan pagos anuales de hasta 11 millones de colones, mientras que otras pagan montos mínimos desde 2.500 colones por año. Esta variación se fundamenta en las declaraciones anuales que cada patentado debe presentar, basadas en su declaración del impuesto sobre la renta presentada ante la Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda” explica el Bachiller Darío Álvarez Arguedas, responsable del Departamento de Patentes.
Hasta hace poco tiempo, en Costa Rica era muy difícil fiscalizar el cumplimiento de las obligaciones pero desde este año 2025, se introdujo una nueva regulación y Airbnb puede compartir información de facturación con el Ministerio de Hacienda, es decir, se deben pagar impuestos por el total del precio que el huésped paga en la plataforma y no solo la parte que el anfitrión decida declarar. Esto también influye en el pago anual de la patente, ya que este pago depende de los resultados de la declaración de la renta.
Los requisitos para conseguir la patente son:
- Presentar la solicitud a través del Formulario lleno y firmado.
- Copia de la identificación del solicitante o representante legal en caso de sociedades.
- Certificación de personería jurídica. Esto solo en caso de personas jurídicas.
- Permiso Sanitario de Funcionamiento – emitido por el Ministerio de Salud.
- Póliza de Riesgos de Trabajo.
- Pago o exoneración de ACAM.
- Estar inscrito como contribuyente ante el Ministerio de Hacienda para la actividad solicitada.
- Que el solicitante se encuentre al día en los pagos correspondientes a la Caja Costarricense de Seguro Social.
- Resolución Municipal de Ubicación emitido por el Departamento de Construcciones de este mismo Concejo Municipal de Distrito.
Cabe destacar que estos requisitos son necesarios para el funcionamiento dentro de la legalidad del establecimiento turístico y es por eso que se requieren para obtener la patente.
Hay anfitriones que aquejan lentitud en el otorgamiento de patentes y lo complicado del proceso, debido a que es necesario que el Ministerio de Salud visite los establecimientos.
Los ingresos a la Municipalidad por este tipo de patentes constituyen recursos de libre destinación, lo que significa que la administración municipal puede asignarlos según sus necesidades, sin estar sujetos a una finalidad específica. Estos fondos se utilizan para financiar proyectos de desarrollo municipal, la adquisición de mobiliario y equipo de oficina, maquinaria y herramientas, así como para el pago de servicios públicos, salarios, combustibles y, en general, cualquier otra erogación que la administración considere pertinente para el cumplimiento de sus funciones y objetivos institucionales.
Desde hace varios años, la oferta de Airbnb se ha disparado tanto en el distrito de Cóbano como en el resto del mundo. Una plataforma que comenzó como una manera de “viajar como un local”, compartir con los anfitriones y ganar un extra se tornó una fuente de negocio para grandes inversores y la falta de regulación contribuyó a una crisis de la vivienda en auge en todo el mundo. Precios del alquiler extremadamente caros que muy pocos se pueden permitir y barrios y pueblos convertidos en atracciones turísticas.
Costa Rica no ha sido el único lugar en poner límites a los Airbnbs, son muchos los lugares en los que se han comenzado a aplicar regulaciones.
En Nueva York, la ley actual (Ley Local 18) restringe severamente los alquileres a corto plazo en Airbnb y plataformas similares, prohibiendo el alquiler de apartamentos completos por menos de 30 días a menos que el anfitrión esté presente y se cumplan estrictas normas de seguridad y habitabilidad. Los anfitriones deben registrarse ante la ciudad para poder alquilar su residencia principal, y solo se permite hasta dos huéspedes. Las plataformas como Airbnb no pueden procesar reservas para unidades no registradas, y la ciudad impone multas por transacciones ilegales.
Barcelona eliminará gradualmente todos los alquileres turísticos (más de 10.000) para 2028, prohibiendo la renovación de licencias y la emisión de nuevas licencias, según anunció el alcalde en junio de 2024 y fue después ratificado por el Tribunal Supremo en 2025.
En Hawái, la principal regulación de Airbnb es el requisito estatal de que los propietarios y operadores de alquileres vacacionales obtengan un Certificado de Registro del Departamento de Impuestos de Hawái y exhiban el número fiscal en sus anuncios. Además, el cumplimiento de las leyes de zonificación y ordenamiento territorial es crucial, ya que las propiedades deben estar ubicadas en zonas turísticas o contar con derechos adquiridos para alquilarse a corto plazo.
¿Qué opinas de la situación en el distrito de Cóbano? ¿Crees que se podría aplicar alguna regulación más en la zona?
Nota por Elena Parras, fundadora y directora de Santa Teresa Hoy Magazine
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